בלוג

דובאי היא מרכז עולמי למשקיעים ותושבים, הודות לשוק הנדל"ן התוסס, התשתיות המתקדמות והאפשרות לרכוש נכסים גם עבור זרים. עם זאת, התהליך המשפטי של רכישת דירה בדובאי דורש הבנה מעמיקה של החוקים והתקנות המקומיות כדי למנוע טעויות שעלולות להוביל לסיבוכים משפטיים. דוח זה מספק סקירה מקיפה של התהליך, השלבים הנדרשים והטעויות המשפטיות הנפוצות שיש להימנע מהן.

למה לרכוש דירה בדובאי?

דובאי מציעה מגוון יתרונות לרוכשי נכסים, במיוחד עבור זרים:

• אפשרות לרכוש נכסים: זרים יכולים לרכוש דירות באזורי freehold, המאפשרים בעלות מלאה, או באזורי leasehold, המעניקים זכויות שכירות עד 99 שנים.
• ויזת שהייה: רכישת נכס בשווי של לפחות 750,000 AED עשויה להקנות ויזת שהייה לשנתיים, בעוד נכס בשווי 2 מיליון AED עשוי להוביל לויזת זהב ל-10 שנים.
• פוטנציאל השקעה: שוק הנדל"ן בדובאי מציע תשואות שכירות גבוהות (5-6% בשנה) ופוטנציאל לעליית ערך.
• אורח חיים יוקרתי: דובאי ידועה בתשתיות מתקדמות, אטרקציות תיירותיות ורמת חיים גבוהה.

המסגרת המשפטית

חוק מספר 7 משנת 2006 מסדיר את רכישת הנדל"ן בדובאי. תושבי איחוד האמירויות ומדינות המפרץ יכולים לרכוש נכסים בכל מקום בדובאי, בעוד זרים מוגבלים לאזורי freehold או leasehold. בשנת 2025, התקנות התעדכנו להרחבת אזורי freehold, פישוט תהליך הרישום באמצעות דיגיטציה והוספת הגנות לקונים, כגון חובת שימוש בחשבונות אמון עבור נכסים Off Plan.

סוגי בעלות

• Freehold: בעלות מלאה ללא הגבלות, זמינה באזורים כמו דובאי מרינה, דאונטאון דובאי, פאלם ג'ומיירה ו-Jumeirah Beach Residence.
• Leasehold: זכות שכירות עד 99 שנים, עם אפשרות להארכה, באזורים שאינם freehold.

תקנות חדשות 2025

• חשבונות אמון: מפתחים חייבים להפקיד כספי קונים בחשבונות אמון עבור נכסים Off Plan, מה שמפחית סיכונים ומבטיח השלמת פרויקטים בזמן.
• אזורי freehold מורחבים: יותר אזורים פתוחים לבעלות זרים.
• דיגיטציה: תהליך הרישום הפך מהיר יותר עם מערכות דיגיטליות.
• הגנות לקונים: מנגנוני אכיפת חוזים ופתרון סכסוכים מהיר יותר.

שלבים לרכישת דירה

1. מחקר ובחירת נכס

בחרו אזור וסוג דירה המתאימים לצרכים ולתקציב שלכם. אזורים יוקרתיים כמו דובאי מרינה ודאונטאון דובאי מציעים דירות יוקרה, בעוד Dubai Sports City ו-Jumeirah Village Circle מתאימים לתקציבים נמוכים יותר. בדקו מחירים, תנאי תשלום ואפשרויות מימון, כגון משכנתאות.

2. שכירת שירותי מקצועיים

• סוכן נדל"ן: מסייע בחיפוש נכסים, משא ומתן והבנת התהליך. ודאו שהסוכן רשום ב-RERA (Real Estate Regulatory Agency).
• עורך דין: מתמחה בנדל"ן בדובאי, בודק מסמכים משפטיים ומבטיח עמידה בתקנות.

3. חתימה על הסכם כוונות (MOU)

ה-MOU הוא הסכם ראשוני המפרט את תנאי העסקה, כולל מחיר, תנאי תשלום ומועדים. יש לשלם מקדמה של 10% כפיקדון להבטחת העסקה.

4. קבלת תעודת אי התנגדות (NOC)

ה-NOC מונפק על ידי המפתח או הבנק כדי לאשר שאין חובות או התנגדויות לעסקה. ודאו שהנכס נקי מחובות.

5. השלמת הרכישה במחלקת הקרקעות של דובאי (DLD)

• מסמכים נדרשים: MOU, NOC, תעודות זהות, הוכחת תשלום.
• תשלומים: שלמו את היתרה ועמלות, כולל עמלת רישום (4% ממחיר הנכס), עמלת הנפקת תעודת בעלות (AED 580) ועמלות ניהוליות (AED 4,200).
• העברת בעלות: התהליך מתבצע במשרד נאמן רישום מאושר על ידי DLD.

6. קבלת תעודת הבעלות

תעודת הבעלות (Title Deed) מונפקת על ידי DLD ומאשרת את הבעלות שלכם על הנכס. היא כוללת פרטים כמו שם הבעלים, מיקום הנכס, גודל וסוג.

טעויות משפטיות נפוצות להימנע מהן

• אי בדיקת מצב הנכס: ודאו שהנכס נקי מסכסוכים משפטיים, חובות או משכנתאות קיימות.
• אי הבנת סוג הבעלות: הבינו את ההבדל בין freehold ל-leasehold והשלכותיו על זכויותיכם.
• התעלמות מעלויות נלוות: תכננו תקציב הכולל עמלות רישום, עמלות סוכנות (בדרך כלל 2% ממחיר הנכס) ועמלות משפטיות (6,000–10,000 AED).
• רכישת נכסים Off Plan ללא חשבון אמון: תקנות 2025 מחייבות שימוש בחשבון אמון להגנה על כספי הקונים.
• אי בדיקת זכויות בעלות: ודאו שהנכס נמצא באזור freehold המיועד לזרים.
• מסמכים לא מתורגמים: מסמכים זרים חייבים להיות מתורגמים לערבית ומאומתים.

עלויות נלוות

להלן סקירה של העלויות העיקריות הכרוכות ברכישת דירה בדובאי:

מסקנה

רכישת דירה בדובאי היא תהליך פשוט יחסית, הודות לתקנות הברורות והתשתית המשפטית של העיר. עם זאת, טעויות משפטיות עלולות להוביל לעלויות גבוהות או לסיבוכים. על ידי ביצוע בדיקה משפטית יסודית, שימוש בשירותי מקצועיים והבנת התקנות המעודכנות של 2025, תוכלו להבטיח עסקה חלקה וללא טעויות משפטיות.

אם אתם מעוניינים בהשקעות נדל"ן בדובאי לחצו כאן ליצירת קשר