בלוג

השקעות נדלן בקפריסין הפכו בשנים האחרונות לאפשרות פופולרית במיוחד עבור ישראלים המחפשים הזדמנויות השקעה מגוונות. האי הקפריסאי מציע שילוב אטרקטיבי של קרבה גיאוגרפית לישראל, מחירי נדלן נמוכים יחסית, ותשואות השקעה מבטיחות.

הבנת השוק והמגמות
שוק הנדלן הקפריסאי חווה מגמת צמיחה חיובית בשנים האחרונות. לפי נתוני הבנק המרכזי של קפריסין, מחירי הדירות עלו ב-12.7% ב-2023 ואילו מחירי הבתים עלו ב-5.7%. מאז פרוץ המלחמה בישראל נרשמה עלייה של כ-300% בביקושים של ישראלים לרכוש דירות בקפריסין.

הערים המרכזיות שבהן ישראלים רוכשים נכסים הן לרנקה, פאפוס ולימסול. לימסול נחשבת ל"תל אביב של קפריסין" והיא העיר היקרה ביותר, בעוד שבלרנקה ופאפוס המחירים נמוכים יותר. מחירי הדירות באי מתחילים מ-150 אלף אירו, כאשר בלרנקה אפשר להשיג במחיר זה דירת סטודיו או דירת שני חדרים בגודל 50-60 מ"ר.

טיפים לבחירת האזור המתאים
לימסול – המרכז העסקי
לימסול מהווה את המרכז הכלכלי והעסקי של קפריסין, ונחשבת למיקום יציב להשקעה. העיר מושכת חברות הייטק, סטארט-אפים ומשקיעים זרים. מחירי הנכסים גבוהים יותר – דירות מתחילות מ-€200,000 לדירת חדר שינה ודירות עם שני חדרי שינה במיקום טוב עולות לפחות €270,000. התשואה השנתית הממוצעת נעה בין 5%-6.5%.

לרנקה – העיר המתפתחת
לרנקה מציגה פוטנציאל עליית ערך למשקיעים בזכות תהליכי התחדשות עירונית ופיתוח תשתיות. מחירי הדירות מתחילים מ-120,000 אירו לדירת חדר שינה ומ-260,000 אירו לדירת שני חדרים. זהו אזור מתאים למשקיעים שמחפשים איזון בין תיירות לצמיחה ארוכת טווח.

פאפוס – השילוב האידיאלי
פאפוס מציעה שילוב מעולה של תיירות, קהילה ואיכות חיים במחירים נוחים יותר. העיר מושכת תיירות משפחתית ומציעה תשואה גבוהה יחסית. מחירי הדירות מתחילים מ-120,000 אירו לדירת חדר שינה ומ-150,000 אירו לדירת שני חדרים.

היבטי מיסוי ועלויות נלוות
מיסוי בקפריסין
רכישת נכס בקפריסין כרוכה במספר סוגי מיסים:

מס רכישה (Transfer Fee): מחושב באופן פרוגרסיבי – 3% עד 85,430 יורו, 5% על הסכום שבין 85,431-170,860 יורו, ו-8% מעל 170,861 יורו.

מס ערך מוסף (מע"מ): 19% על נכסים חדשים בלבד, כאשר קיימת אפשרות להפחתה ל-5% במקרים מסוימים. נכסים מיד שניה פטורים ממע"מ.

מס על הכנסות משכירות: הכנסות עד €19,500 פטורות ממס, ומעל לכך חלות מדרגות מס של 20%-35%. אם הנכס בבעלות משותפת של בני זוג, הכנסה שנתית של עד €39,000 תהיה פטורה ממס.

עלויות נלוות
ככלל אצבע, יש להקציב עד 10% משווי הנכס עבור עלויות נלוות כגון שירותי עורך דין, אגרות רישום, ביטוח ועמלת תיווך.

תהליך הרכישה המעשי
שלבי הרכישה
תהליך רכישת נכס בקפריסין כולל מספר שלבים מרכזיים:

קביעת מטרה ומיקום: הגדירו בבירור את מטרת הרכישה – נופש, השקעה להשכרה, או מגורים עתידיים.

סיור מקדים: מומלץ מאוד לבקר בנכס אישית ולא לרכוש מרחוק.

פתיחת חשבון בנק: נדרש חשבון בנק מקומי להעברת הכספים.

בדיקה משפטית: עורך דין מקומי יבדוק שהנכס "נקי" מחובות ועיקולים.

רישום הנכס: הגשת בקשה למועצת השרים הקפריסאית לקבלת היתר עסקה.

מסמכים נדרשים
עליכם להכין מסמכים מתורגמים לאנגלית עם אימות נוטריוני:

דרכון בתוקף

אישורי יכולת כלכלית ואישורי הכנסות

אישור בנקאי על יכולת מימון הרכישה

אישור ממס הכנסה על היעדר חובות

אישור על היעדר רישום פלילי

העברת כספים
קיימות מספר דרכים להעברת כספים לקפריסין לצורך רכישת נכס:

העברה בנקאית (SWIFT): בטוחה ומקובלת, אך כרוכה בעמלות גבוהות יחסית (25-50 דולר) ושערי חליפין פחות טובים.

שירותי העברה דיגיטליים: Wise, Revolut או PayPal מציעים שערי חליפין טובים יותר ועמלות נמוכות.

חברות המרת מטבע: IBI, Currencies Direct וחברות דומות מציעות שערי חליפין תחרותיים וללא עמלות העברה במקרים מסוימים.

בחינת האזור ובדיקת הנכס
מחקר האזור
לפני הרכישה, חשוב לבחון את מגמות המחירים באזור, תוכניות פיתוח עתידיות והביקוש לנכסים להשכרה. בררו באילו רמות מחירים הושלמו עסקאות דומות באזור ובדקו את הפוטנציאל לעליית ערך.

בדיקה פיזית ומשפטית
כאשר מצאתם נכס מתאים, בדקו את מאפייניו הפיזיים והמשפטיים. ודאו שהמבנה בנוי כחוק על פי כל ההיתרים הנדרשים, ובדקו ברישומי הטאבו שאין חובות או עיקולים על הנכס.

חברות מקצועיות מבצעות בדיקת נאותות מקיפה (Due Diligence) הכוללת בדיקת מצב רישום הנכס, וידוא היעדר שעבודים או חובות והערכת הזמן הצפוי לקבלת Title Deed.

אפשרויות השכרה והשבחת ערך
השכרה לטווח ארוך מול קצר
השכרה לטווח ארוך מציעה הכנסה חודשית יציבה עם עלויות ניהול נמוכות, כאשר השוכרים משלמים את הוצאות החשמל והמים. השכרה לטווח קצר (נופש) יכולה להניב הכנסות גבוהות יותר אך כרוכה בעלויות ניהול גבוהות יותר ותלות עונתית.

פרויקטי נדלן בקפריסין מציעים תשואה גולמית של כ-5%-7% בשנה, שהיא כפולה מהתשואה בישראל. למרות עליית הריבית בגוש האירו, התשואות עדיין אטרקטיביות.

סיכונים ושיקולים
אתגרים וסיכונים
השקעה בנדלן בקפריסין כרוכה בסיכונים מסוימים שחשוב להכיר:

תלות בגורמים כלכליים וגיאופוליטיים

ניהול נכס מרחוק

הבדלי שפה ותרבות

אפשרות לשינויים בחוקי המס או בתקנות

המלצות להפחתת סיכונים
חשוב לגוון את תיק ההשקעות ולא להשקיע את כל ההון בנכס אחד או באזור אחד. מומלץ להיעזר בשירותיהם של אנשי מקצוע מקומיים כולל עורך דין המתמחה בנדלן ורואה חשבון המכיר את חוקי המס המקומיים.

קפריסין לא חתומה על אמנת מס בינלאומית עם ישראל, מה שמחייב תכנון מס מדוקדק. חשוב להבין את המשמעויות המיסויות הן בקפריסין והן בישראל.

השקעה בנדלן בקפריסין יכולה להיות הזדמנות משתלמת עבור תושבי מודיעין, בתנאי שהיא מתבצעת בליווי מקצועי ובאופן מושכל.

במידה ואתם מחפשים דירה להשקעה בקפריסין לחצו כאן ליצירת קשר